房东网2023加拿大地产夏季论坛 第一场：当下大多伦多地产市场评述及未来展望（上半部）

主持：Sean Wang

嘉宾：大鹏地产总裁  Tony Ma

           君安地产总裁  杨  超

           知名贷款专家  王红雨

[00:01:19.660] - 主持 Sean Wang

各位房东网的网友、各位观众大家好！通胀持久，加息不休。在如今的高息时代，地产投资人该何去何从？地产市场有何机遇？应注意哪些风险？从本周日 7月23日开始，连续八天每晚八点整，全加拿大华裔地产投资人社区房东网将通过 YouTube 视频频道，为您带来主题为“高息时代的地产投资机遇与风险”的【房东网 2023 加拿大地产论坛】。看名家指点迷津，听投资高手分享秘笈。本次 2023 加拿大地产夏季论坛将聚焦大多地区，同时拓展至温哥华、卡尔加里、渥太华和蒙特利尔等四个城市，采用圆桌论坛的主题讨论形式，通过线上、线下两种方式全面呈现地产名家们对于地产现状及未来趋势的指点评说。感谢多伦多智库对本次论坛的赞助支持。那么我们首先由前我们房东网总裁、村长王宏伟博士为大家致辞，有请村长。

[00:02:39.770] – 村长 Hongwei Wang

大家好！通胀持久，加息不断。地产市场随着央行的加息脚步而风云变幻，房市前景具有很大的不确定性。在这种背景下，房东网举办 2023年的夏季。论坛，承担了很多地产投资人的期待和关注。目前地产市场需要这样一次专业的论坛峰会，需要地产人们一起来梳理思路，思索未来。这次有八场主题论坛，不仅有宏观的现状分析、未来的预测；更有具体的地产投资战略和实操战术，争取让地产投资人们可以从多个角度、多个层次、不同方向来讨论和审视市场的动向，把握时下的投资机遇和风险。感谢嘉宾们，在百忙之中抽出时间参加论坛，同时也感谢网友们对我们的大力支持。这里预祝论坛圆满成功，谢谢大家！

[00:03:44.590] - 主持 Sean Wang

感谢村长的致辞。下面我宣布房东网2023 加拿大地产夏季论坛正式开幕。

[00:04:04.210] - 主持 Sean Wang

各位网友，各位观众，大家好，这里是2023 加拿大地产夏季论坛的第一场，我们首先感谢多伦多智库对本次论坛的赞助支持。那么今天呢，我们第一场的主题是当下 GT地产市场评述及未来展望。首先请允许我介绍一下我们第一场的三位重量级的嘉宾，他们是大鹏地产总裁Tony Ma。马总，您好！

[00:04:35.350] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

谢谢Sean, 很高兴今天有机会和大家再见面。

[00:04:38.850] - 主持 Sean Wang

君安地产总裁杨超。杨总，欢迎您。

[00:04:41.580] - 君安地产总裁 杨超

大家好，主持人好。

[00:04:43.590] - 主持 Sean Wang

知名贷款专家王红雨先生，欢迎您。

[00:04:46.590] - 知名贷款专家 王红雨

各位朋友大家好！

[00:04:49.210] - 主持 Sean Wang

首先感谢三位在百忙之中拨冗参加本次论坛，再次感谢你们！那么我们这次的论坛，那是在这样的一个大前提条件下进行的啊，就是目前呢是这种高利率的这样的一个时代呢，这样的一个时代呢，很多人他们对很多的人都面临着很多的困惑，以及对未来地产投资方向的这种不明确的一些这个悲观的看法。那么我们本次论坛呢，希望能够通过几位专家的讨论呢，能够给大家呃，指点迷津，拨云见日啊。首先我们第一个问题啊，就是我们探讨一下关于过去的市场趋势，以及看看未来的趋势会是什么样。呃，有一些数据我就不具体的念了，就是根据treb数据统计， 2023年1月到六月份新盘上市数量是一路的上升，从一月份的 7699 套，到了六月份的15,864 套。同时呢，售出物业，也就是成交的物业占新盘数量的比值从 1月到 4月是的上升，但是从 4月开始就开始下降了，特别是到了六月份的成交量已经回落到了四月份的水平。

[00:06:04.020] - 主持 Sean Wang

与此同时呢，成交的均价 1月到 5月一路走高哦，到是六月份以后就开始悄然回落了一些。那么从这个数据上来看，呃，上半年的这个市场为什么会有这样的一个表现？它是反映了买家和卖家的一种怎么样的心理，它是否符合我们过去比如说 2022年, 2021年1月到 6月的这样的一个正常的市场规律呢？我想请马总先来回答。

[00:06:35.200] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

首先回答这个问题，就是数字是死板的，但是我们的生活每天都是不一样的，都是多姿多彩的，所以我们不应该定义数字，因为 2021年、 2022年，包括之前的每一年数字也是不一样。当然无论多大的市场，其实有一个特点就是天天买房或者卖房。然后呢？秋天呢？又是搬到新居让孩子上学。我们多伦多大部分的年都是在一月份到四月份，成交非常活跃。五月份六月份甚至 6月底，是交割交易成交最多的。那么今年呢？一个大的环境就是呃，联邦政府呢，从 1月1号开始，新的政策禁止海外买家或者说非加拿大居民和公民的人购房，这一项措施呢，就是导致了今年的成交量将会比去年少了不少。那么第二个呢，就是从去年到现在连续的加息，呃，大部分屋主都受不了。那么可能对于买家来讲也是一个呃，认真思考是不是应该买房，会不会继续租房，呃，甚至说我这个时候就说呃，先做做看。

[00:08:04.880] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

那么对于房价来讲，这是一个比较呃，举棋不定的时候。对于大部分买家和卖家也都在彷徨中呃，我觉得呢，就是说很多地产投资者，呃，我自己也因为那么两套房子，我也在彷徨，我也在举棋不定。呃，今年四月份的时候，我把这个问题抛给我们的同事，我说呢，我有一个房子呢，呃，银行贷款快要到期了，征求人员意见，我应该是卖呢还是继续租呢？呃，大部分人过意见是我是公司的 broker 吧，大部分还是给我很贴心的意见，就是不管在公共场合好人后来单独那个老板呢，你这个房子应该捂住多几年，那么因为地产现在是最低点，那么你卖了一种亏了，可能就买不回来了，这个呃，比较。悲悲切的是，他们应该今年上半年是一个比较悲情的情况之下，就是说我觉得说好的价格我就卖，那么价格不好我就去出租。

[00:09:23.740] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

这样心态之下就说可能对于广大卖家的是一个很大的压力。那么对于买方市场呢，其实大家都在说这个利息涨升太多了，当然太快了，涨得更高了。那么有各种的预测，当然我们今天贷款的人也在涨，我们也让他预测，就是这个利息涨，那什么时候是个头；那什么时候开始开始下调？但是呢，呃，就像我们预测房价一样，其实这些都是一个开个玩笑，或者说连那么认真的一种预测，一种猜想，没有人能够准确的预测它。那么由于这个利息的这个上涨呢，其实对于买家来讲是一个很大的压力。我想讲的是，那就是说从今年的 1月、 4月市场成交量一路上扬了一个根本原因，就是过去下半年很多人都在压抑中度过了半年呢，这个时候是他们想出手，该出手要出手。而对于四月份之前的市场有支撑性，现在三月份开始呢，联邦政府呢，允许在加拿大有工签的，还没有这个正式移民身份的人开始买房了，对这个市场是一个推进促进作用。

[00:10:45.030] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

至于说五月份、六月份市场最后的这个放慢和市场的下跌，其实根本因素就是 6月初我们联邦政府再一次把贷款利息提高，这个对市场是一个危机。我觉得呢，就是说不管是买家和卖家，在这个时候都会采取一种更加彷徨的观望态度。

[00:11:11.050] - 主持 Sean Wang

谢谢马总。杨总，您对这个问题有什么看法？

[00:11:15.280] - 君安地产总裁 杨超

这个。您说的这个趋势，最近 1年啊，去年跟今年上半年，我觉得完全反映了这个市场经济的整体的规律吧。呃，跟供需关系有关系，而且跟这个整体的央行，加拿大央行的措施的这个依据都是有关系的。正因为刚才那个马总也说了，说在今年上半年实际上一路看好，因为年初的时候有风声出来说今年这个加息会有这个停顿，呃是看好的，通货膨胀是受控的，所以当时有这么个气氛，就是说再加也就是九月份再加一次，原来是这么个信息。而这时候呢，消费者的信心就来了，买家的信心就有了。这时候大家都认为呢？一路高歌又开始开唱了，准备计时，准备再抢在这个高峰之前赶快抄底，赶快就为以后的下一波的这个高潮吧！早期进入市场很有利优势地位。但是呢正是这个时候，一看到这个房价突然的暴涨，各方面都一路凯歌的话，央行也这时候就马上出手，就是因为这个不是他想看到的，他以前的去年的所有的措施都是为了压住房价，而不是让这个房价一路在高歌猛进。

[00:12:35.890] - 君安地产总裁 杨超

所以今年呢，他马上在六月份七月份，马上就是呃，这个措施出来以后，也是立竿见影，一下把我们房地产市场给压下。实际上呢，从长期来看，一条定律是不变的，投资房地产、不动产永远是增长的趋势，在价格上、价值价格上都是这个趋势。所有的这些波动都是暂时的，都是跟人们的信心，跟大环境这些有关系。所以说在政府来说，可能我们等会儿，我估计也会讨论这个问题，就是从房源的供应量上啊，市场需求上，实际这个很多因素都会影响我们未来房价的走向。那前期这一段已经过去了，那我们就知道这个房价一旦高起来，就会有打压措施出来。目前看政府最怕的就是通货膨胀，就是价格高涨，大家负担不起。但是我们作为投资人，可能我们自己呢，就是从短期上，目前的个人本位主义看呢，我们希望一路高歌，但是从地产这个专业人来说呢，我们可以说也不一定是我们，就我自己来说，我不希望一路高歌猛进。

[00:13:52.480] - 君安地产总裁 杨超

那样来说呢，风险太大，就是永远在云端呆着，就是不踏实，要接地气，要一路一路走。根据地形、地势的、气候的变化来有增长，要稳中有涨，这样才好，而且有稳中有涨呢，说对这个成熟的投资人来说更好玩一点，所以你才有机会不没有涨落的话，一路高歌，大家都有机会，那你说到底是谁可以赢呢？对不对？总有一天有人被当韭菜一样割了，那个时候就不光是你成熟的，还是不成熟的，投资人可能都变成韭菜，一瞬间就是太风险太大。但是我总体来说呢，我认为呢，这个波动都是暂时的，大家投资人来说，我们要看好长期看，因为不动产投资本来就是个中长期的投资产品，这个我们如果看一时一刻、每周、每月正分析数据，实际不代表我们的市场的真实情况，也不代表我们的决策的依据，但只是给我们一个 reference 一个参考。所以说现在情况，市场情况怎么样，而是你自己对这种市场情况应该怎么应对，这个是给我们一个作为参考，这是我想法。

[00:15:05.650] - 主持 Sean Wang

这样子，也就是经济规律永远是有涨有跌的，不可能是一路高歌，也不可能一直一直低迷的，是吧。

[00:15:11.740] - 君安地产总裁 杨超

对。

[00:15:12.130] - 主持 Sean Wang

红雨先生，这个问题，您从经济学的角度上怎么样去分析呢？

[00:15:18.470] - 知名贷款专家 王红雨

Sean，你刚才说的所有数字都是这半年以来的，也就是说非常微观、非常短期的。而我们稍微给的放大的 1年，就是说去年的七月份出现了什么情况？就是去年的七月份央行决定加息 100个 基点，那个时候回顾 1年以前，那么跟今天的情况差不多，就是人们在突然受到一个加息强烈刺激的情况下，反映出来的行为并不是市场经济行为，而是情绪上的恐惧战胜了实际的需求。所以刚才像杨总说的，这个市场工具需求，实际上它是偏离的，就是今天的房价和今天的买卖并没有完全反映供给和需求，因为实际的供给是远远实际的，需求是远远大于供给的。但是为什么不买，就是受到情绪的冲击。去年的七月份受到了强烈刺激，就是说加拿大历史上几乎也没有，就是一次加息 100基点，而且是在前两次加息都是50基点， 又加了 100。那么今年短期的看，就是说从 1月25号央行宣布 POS 就是停止，而暂停加息的时候，实际上它释放了一个很不好的信号，就是说我会停。

[00:16:41.510] - 知名贷款专家 王红雨

那么 1月25号前后的市场是完全不一样的， 1月25号以后的市场大家都怕买不到了，就是 fear of missout，就是这种情绪控制。到了 6月7号突然又加了一次，就是没有什么先兆的情况下，在大部分人没有预期到再加一次息的时候，他又加了一次，那就起到了去年七月份加 100 点的效果。到了 7月12号再加这一次呢，大家已经有房，而且是浮动利率的人已经深切的感到了这个压力，所以他们的悲观情绪也带到了市场上，所以现在是一个悲观情绪和恐惧情绪主导市场这么一个局面。那么这个时候实际上是可以预计的，会有一些不受情绪控制而回到供需矛盾上的人，先回到市场上，只要有人先回到市场，又会出现 1月25号以后的这种情况。噢，已经有人回去了，我再不回去，一旦降息了，这房价又涨了。所以我判断的情况呢，就是 7月12号以后的市场，跟 7月12号以前的市场是不一样的，会有人先回到市场，这不是预测，而是简单回顾了一下，就把你说的时间范围再扩展，再放大。

[00:18:11.000] - 知名贷款专家 王红雨

半年就是从去年 7月到今年 7月，看这么一个小循环，实际上这并不是经济因素的一个小循环，不是供给与需求出现了什么变化，而是情绪恐惧。从去年 7月1号极度恐惧，到今年 1月25号又敢去买房子了，到今年 6月7号又开始恐惧情绪，又到今年的 7月12号加重恐惧情绪，交完以后是一种释放。所以这个呢，如果你说预测的话，也可以叫预测，就是 7月12号以后的市场会放松，就是大家的情绪会放松，估计不出来加息加多少，加到什么时候停止，但是恐惧和希望的这个情绪，基本上恐惧的已经到达钟摆的一个最恐惧的一个地方，开始往回落，这是这么一个过程。

[00:19:10.220] - 主持 Sean Wang

所以说就是以前的这些数据，它可以算是人们，就是地产投资人们情绪上的一种表现。那么也就是现在，如果说按照红雨以前说的这个，这个情绪，这个恐惧已经达到了某一个顶点，开始回落。那么 2023年下半年您做一个大胆的预测，既然有这种回落，那么成交量包括价格等等会有一个上升吗？

[00:19:35.100] - 知名贷款专家 王红雨

嗯，我自己的情况看不会有太大的变化，就是大的趋势，人们还是因为市场有两块，一个是我们只说了情绪控制的那个，也就是说它是有借款能力，能买，只是受了情绪控制。而现在加息造成的实际结果是有些人的，他的实际需求是被加息这个高利率挡住了，是达不到的。那么从我们计算的借款能力上看呢，目前的借款能力是回到了去年 11月最差的时候，也就是说没有恐惧情绪，真的想买房的人，他的能力又下降回了去年的十月份，但是今年的 1月25号之后到 6月7号之间，借款能力是有提高的。所以我想是在利率稍微上涨不那么快的情况下，那么有一些人的借款能力会有所提高，所以这个交易量会有所放大，但是不是一个大的一个反转。那么房价呢，就更难说了，就是有些区需求比较大，那有人回到这个市场之后会有人跟进去，可能在某一些局部区域出现房价的很快的一个反转，或者是就继续上升。因为本身我们是在反转的一个通道里边。

[00:20:58.120] - 主持 Sean Wang

嗯，那杨总，您对我们 2003年下半年房市的这个趋势判断是怎样一个形势呢？它是会上升呢？还是会暴跌呢？还是会继续维持平稳？

[00:21:12.060] - 君安地产总裁 杨超

我认为呢，这个市场上这个需求啊，还是受了影响，刚才那个也说了，需求上他说认为呃，没有受经济影响，我认为不是的，因为我自己我们自己感觉到呢，我们很多客人本来是可以买房的，想买比如说 180万的， 170万的换房呢，但是两次加息以后，他们完全丧失了这个换房的能力跟欲望，没有这个需求了，今年很多是这种情况。所以我认为呢，下半年是应该是求稳的，稳中，如果有升，有波动的话，有向上的，当咱们都想听向上的不能动，不想听向下的波动，则如果有向上波动的话，应该在十二月份，在这个就是二月份的时候，在冬天来临之前，很有可能有意外。

[00:21:59.740] - 主持 Sean Wang

为什么是那个时间点呢？

[00:22:01.200] - 君安地产总裁 杨超

因为这个时间点，因为大家很怕陷入冬季，如果是刚需的话，可能就不想在冬天去去 shopping 了。让而你觉得这时候呢，我们现在通过这个 6月初，到现在这个价格跟库存的沉淀，造成了市场 11 有一些这个买方市场的景象。所以这个时候应该说这个 smart buyer 的话，就是应该是这时候进入才对，而且刚需我也奉劝大家，或者我们的这个同事也会跟客户宣传，如果是你自己现在符合买房的条件，有能力买房刚需的话，应该现在出手，或者在冬天真正大雪降临之前去进入市场，找到自己这个理想的房子。所以我认为有个小高潮的话，应该是短暂的这个时候的。但是究竟价格能不能疯涨不太可能，我认为今年，那么这是我的想法。另外一个跌，往下波动我也不认为，因为现在明显的库存增量还是逐渐在萎缩，有这个趋势，不是说像人们预想的那样，是不是很呢？很多客人问我是不是要破产了，很多人要挂着卖，不得不卖了，是有这样的情况，但是。那种人挂出来的房子你不想买，这是我的怕影响那些人的房子，他已经支付不了，他没有度日如年、无法度日的情况下，卖房的那个房源不是你想要的，这是我的观点。

[00:23:32.380] - 主持 Sean Wang

这个确实市场上很多人都等着这个，别人把这个房子抛售出来，但是又像杨总所说的，这个房子并不见得是大家想要去买，想要去接手的房子。那马总，您对这个下半年的趋势有什么样的判断呢？

[00:23:47.860] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

下半年呢，我觉得我们先从两方面来分析，我觉得在房价应该是会一个稳定的状况，不会有升幅。我们现在开始预计到年底也不会有很大提升，可能有一个意愿的 1%、 2%就已经不错了。那么从成交量来讲呢，我觉得，呃，我同意杨总刚才说是一个求稳的过程，那么因为呃，刚才我也讲了，有心理啊因素在胶着，事实上呢，就说下半年有很多力量在这个波动里面包裹。这个现在很多人预测说九月份我们还要再加息。那么美国呢，就说加息可能会暂停了，这种这种猜测，这种估计没有。不到眼前是没人知道的。就像刚才红雨说七月份这次加息是大大预料不到的一样道理，我觉得呢，就说我们加拿大留学这几天是一个大量移民涌进的城，那么在这个情况之下呢，就说呃，这两天我们华人也是我们多伦多首任这个市长，我们说Chow吧，我们到了这个上任，这个我们最大的难题就是处理在 downtown Peter街上这个难民的问题。

[00:25:29.160] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

其实我们多伦多每年来的人口是很大量，那么就是人口的增长，难民，包括留学生的涌进，包括我们加拿大在引进这个劳工和这个移民方面，您可能最近都听说过什么两党移民，就就我觉得就是人口不断的增长，我们的住房量是不够的，我觉得我们的供应量是有限的。呃，供需这个关系还是一个很严峻的矛盾。但是呢，大部分以地产投资为主要目的的购买者，他会非常谨慎，因为不管是房价也好，总的趋势也好，还是供房的压力来讲，都是相当大的。追分成交量呢，我觉得今年下半年会和 1年半年一个平均值拉起，不会有很大的增长，也不会有很大跌幅。但是呢？我最近看了好多这个节目的这个观点，还有这些人的观点，还有地产的人，当然好多是当地的一些知名的作家，我觉得这个就说对于一个地产购买者呢，无非就是一个有着一说买来自住的和眼巴巴等。

[00:26:49.360] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

不管是有着还是隐蔽。下面我很同意刚才红雨说的今年的情况和去年情况。历史就是历史有点惊人的相似，就是今年下半年可能还真是个好机会，当然这个好机会不是每个人都想，或者说对我能力承受的住；很多地产投资和股票投资等经济学家分析提示，美国的加息幅度应该是够大。美国呢，应该是在今年年底或者说明年初会进入降息通道。那么我们干吗呢？就是美国比如一个小邻居，小弟弟比美国降息，那不可能，有价值的可能。所以不管是今年，不管是明年一月份也好，三月份也好，大家预测都不是很一样，但是明年大概率会是一个降息通道。那么加拿大也会步美国的后尘，我觉得呢，今年下半年应该是明年黎明前的黑暗的时候。 有胆识、有能力、有决心去买投资房的人呢，应该正逢时候，反而是一个好机会，谢谢。

[00:28:23.570] - 主持 Sean Wang

那既然马总提到了我们下半年，反而或者是再往后再看 1年是个好机会，那么这个机会在哪里？也就是说我们应该去关注什么样的房的公寓呢？二手房、楼花还是商业物业？哪类的物业是值得我们去挖掘、去关注的呢？马总？

[00:28:46.590] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

哪里的物业是值得关注的，实际上取决于每一个人的投资能力。购买这个我能够买到最有钱的物业，我觉得这是一个很重要。上个礼拜呢，就是有三个开发商在我们大家都熟悉的万锦开了一个新楼盘。那么在正式开盘之前呢，他给一些所谓的 经纪呢，预先发售，我们公司也买了，那么礼拜六早上开盘的时候呢，我们公司搞那个 summers，然后我们经纪说，我要在线呢，我就去了现场，我们就参与筹备我们的活动。那么在现场呢，我看到当天的价格和我们三天之前买的价格，普遍是增长了十万到十五万，三十尺的，押了 10万，三十八尺的押18万。那么礼拜六呢，我们买了两天之后，礼拜天就看看昨天我问了销售处，三十八尺的全部卖完。那么这些买家呢？就是无一例外的都是有自住需求。

[00:30:06.340] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

都是卖大房子， 3800 尺三十八尺lot，反而Townhome 呢卖的反而没那么快。我们就说越便宜的房走的越快，其实在这个现场可能并没有那么明显。这些人，买这些所谓的 1年半的期房，一个根本原因呢，就是觉得这个价格在当今的市场上还是可以接受的。第二类就是觉得我这个房子在 1年半之后才交割，那么可能我正好巧妙地度过了这个高息时期。那么第三个就说首付方面，我也有足够的时间来投机，对这个呢，就说就是我想讲一个什么，就是不同的客人会有不同的要求。从这个案例上来讲，肯定是这个位置在我们这个位置，万锦的位置是大部分是华人，包括香港人、台湾人，我们大陆人都是集中居住比较，然后嘛，肯定是 investors。那么他 home 呃， 130万独立屋这个。 250万到270 万的价格，反而Townhome没有卖的那么快。我想充分也说明了，我们作为投资者进场目前是非常非常谨慎的。

[00:31:33.240] - 主持 Sean Wang

220万、 250万，还有270万的房子卖得还快啊！

[00:31:37.840] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

所以说这个也是让我有点吃惊了。一开始我也是在积极推15尺的Townhome,还有就是二十尺Townhome, 19尺Townhome 起价是 135 万，在万锦呢，这是一个相对来讲是一个诚恳偏高的价格。那么开发商的价格，这个是我们也没有办法控制，我也想谈买一个 20万，但是都不大的。但是呢，就是反而了，就是这个独立屋能够畅销。昨天我三个开发商 38尺Lot他都卖了，那么三十八分别这三个开发商的起来，大概有六十间都已经卖完了。说明我们这个市场支持这个用量时还是很顽强的。你刚才出的题里面有一个说呃，我应该买公寓啊，还是用应该买？买楼花呢，还是应该买自住房呢？我唔，我给你的一个模糊答案就说呃，就是看个人需求不一样。但是从地产投资人来讲，因为我们今天把它弄完了，讲座肯定都是针对地产投资人了，因为毕竟华人朋友里边。这个所谓的第一次买房的人比例并不是很高了，那么是不是有点资深的移民了哈？那么地产投资上来讲呢，其实我们也看到现在多伦多地区的周围的楼花，不管是多伦多北边到西边到 Hamilton，嗯，没有人 50万一下，因为多伦多现在七点 80万到93 之间了。那么在这个情况之下呢，就是我们都在算一个东西，就是我们有没有现金流，我们有没有这个，哎，这个快点，我现在买了房子住，至于我能不能快，我觉得就说，呃，对于广大投资者来讲呢，其实这是一个很严峻的话题。呃。我只想说，那就是每一个楼盘都不一样。那么过去这三个月呢，我和很多开发商呢，就是有时候开会的时候，我们也要探讨一个问题，就是开发商的价格难道只能不断的往上升，不能够回落吗？尤其是大的康的发展，那么呃，有相当的开发商，呃，还是很会打太极的。

[00:34:11.690] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

但是呢，有几个真正的朋友能够在一块做的话的，他的观点是开发商的价格是可以回来的。因为呢，这半年很多建筑公司建筑有关的 case，他们在降价，材料不一定降价，虽然开发商的建筑成本确确实实从开始一路高歌，不断上涨，但是呢，他也有一部分成本的下降。所以这就是为什么你会看到开发商今年开始的。呃，condo的高层呢，condo的楼盘  1200 per square foot。期间 2021年、 2022年，我们很多的项目都已经超过了一千六， 1700,1800一尺的价格，现在都处在一个有可能会回落价格的境地。那么这对我们地产而言，这是一个好消息。刚才杨总说了，每一个地产投资者入市应该是一个中长线的观点，那么我以前我也讲过，就说我说五加一或者是五，加什么东西就是 N， n 加，你的观点就是如果你的投资物业能够拿到手里多 5年或者 5年以上的话的。那么我们既然投资呃，增值还是有望的。那么我们这个观点来讲呢，就是希望我们呢既然投资了能够和你的专业人士，地产经纪啊，贷款经纪啊，和这个包括你的会计师有一个全面的分析。呃。在这个分析基础上，你自己选择你说自己适合的产品。

[00:36:01.310] - 主持 Sean Wang

谢谢。刚才马总在提到这个楼盘的买卖的时候提到了，就是人们心里可能是就正好用这个 1年半或者 2年的时间避开这个高息，然后到 2年以后再收房。那您觉得这个策略对吗？我记得您的观点一直是不赞成去买这种楼花房屋的，是吗？

[00:36:20.600] - 知名贷款专家 王红雨

我赞成你讲的这种事，在市场没有那么火爆的时候去买房的话，而不是在市场非常火的时候去买房。市场非常火的时候，比如 2016年年底到 2017年3月，那也就是说二手房市场交易特别火的时候，如果你去买房是极其危险的，当市场非常淡的时候，买房，它的风险，也就是说我们所谓的安全边际是比较大的，也就是说买房的人是知道什么时候要交房的，因为这跟买楼花是不一样的，所以他如果是买 1年半以后或者 2年以后交房了，他有充裕的时间去安排自己自现有自住房是 response 还是卖掉还是 risk，那是其他的投资房或者卖掉，他有充分的时间去准备这个，最起码首付款他是有充分时间准备的。如果是不是基于不是基于的那种记忆的话，就应该值得防范。出现过的问题就是在高点买了，然后到交割的时候反而出现了估价估不上去，这个是灾难性的，就是 90万，你买的房款交房的时候估价是 70万，银行按 70万的 80%借你五十六万，那五十六万跟 90万之间的差价那就是首付款。

[00:37:55.460] - 知名贷款专家 王红雨

所以我们开玩笑说这个尾款是首付款的这个赎金，那你交不上赎金，你前面交的定金就没了。所以我们反复在这讨论过，看过我们节目的人应该知道，黄韬你讲的买房的时机是什么意思？当市场温度高的时候，你是不能买房的，市场温度低的时候有可能捡到大便宜，这个就是呃，监控市场温度一个最重要的一个意义所在。

[00:38:26.780] - 主持 Sean Wang

那么杨总，您对这个我们下半年的投资方向有什么意见呢？房花是值得考虑吗？

[00:38:33.590] - 君安地产总裁 杨超

我觉得投资要分两种情况，一种情况是他资金非常充足，他在贷款上不存在问题，没有任何担忧的，少带我多出首付，这种情况下一种考虑另外一种人，就是说我比较不是那么富有，但是我想投资，我想量力而行，我究竟有多大能力，我要去要什么样产品，我觉得应该从这两方面来考虑。我们今后他这个要求，第一个呢，就是你实力非常强，那你应该考虑买什么样的，我觉得你应该考虑一些，这个还是在独立屋上。地段比较大，然后呢，有这个增值点再小，否则的话，你这个时候你要买的话，你光是为了指数就高点时候，一直在一路高歌的时候，你可能买任何东西可能都是要正，都要挣钱的，你的感觉都都要挣钱了，但是现在这时候你要刷票的话，你要 match 你的这个 profit，所以你要找最好的东西，因为你是有实力的人，你可以任何好东西都肯下手的，在这时候下手应该还是着重于这个，有多少增长点，哪怕是旧房子啊，可以翻建啊，或者有潜力开发啊这样的都可以考虑。

[00:39:47.620] - 君安地产总裁 杨超

如果是实力差一点儿的，那我觉得你还是以这个进入这个市场，参与投资来重点，因为可能随着将来的支付能力越来越差的情况下，你可能错过这个村，整个错过这个时代，你这次不进入投资领域，不做房东，你可能永远当不了房东了。是我的观点。所以这个时候怎么办呢？你不要考虑太多因素，而是考虑你自己的支付能力、现金流，而且房子有没有潜在的危险或者是特别伤害到的地方，就尽量回避一些坑就够了。这些坑包括什么？一个是治安环境不好，而一个还一个是呢，不得改造，就当它如果在多伦多的话，或者是老城的话，很多老城了，主街的话就是 NetSuite 之类的，很多也是限制嘛，不允许改造。那 heritage 这种，你叫这个是到底是在这个泄洪区啊，还是传统这个保护区啊？你不要受到限制就可以，你还能有潜力就可以了，而且有现金流比较好出租，这是我觉得比较好再一个考虑的就是，呃，当他呢，在多伦多呢，现在已经开始开放这个私有 NET 合法化，这个可以考虑这个潜力，但是目前来说，我在另一个访谈节目里头说过，这个目前呢还有很多这个阻碍，因为多伦多的批准这个开发项目的时候，还是有很多障碍在里边，很多这个被扣押啊，还有 planning 啊，zoning啊，都没有 resident 在这个政府的 level，所以申请起来还比较麻烦。现在但是一旦它开放的时候，你就可以就可以参与这个改造了。但现在是准备进入这个市场的时候，如果特别小的不在乎想，有的经常是独立屋，才25尺 Vault 在那个多伦多城里边。所以这个时候呢，你不要考虑，不要当成自住屋，去考虑这个投资，要考虑它的潜力，这个潜力如果你看不到怎么办呢？请你找有经验的地产经纪，找我们同行去帮你服务，组建一个团队，帮你去帮找这个贷款经理，一起筹划这件事儿，这是我的建议。

[00:42:00.250] - 主持 Sean Wang

嗯，这些上面的建议实际上大家也能听得出来哈，甭管是房屋楼花还是二手房，还是什么其他的类型的房子，此一时彼一时，不同的市场环境下有不同的对策，有不同的想法和思路，所以说大家也不要拘泥于房花，型不能碰这个，必须买二手房，必须买的房子等等等等，并且都是根据自己的实际情况。刚才说了，根据自己腰包里有多少钱，根据自己的所处的市场环境下是个什么样子的情况而做出综合的判断，重点还是要找靠谱的我们资深的地产人士来帮您去做一个具体的分析。那么说到了这个投资的方向啊，这个刚才说到了类型上，那么在定义上，我们接下来我们要有请我们的一位神秘的嘉宾哦，我们王东网的小机器人，我们这个小机器人那是我们房子网与他的根据这样的一个技术引入进来，专门为我们房往下流论坛的一个智能的机器人，而我们请他来参与我们接下来一个问题的讨论，关于这个投资地域上的一个分析。

[00:43:14.100] - 主持 Sean Wang

那么首先呢，我这个念一下我们的问题。目前的、近期的范围之内。售租比表现最好的五个城市，而表现最差的五个城市都有哪些？还有哪些区域？从这个数据上来看，还有哪些区域是值得关注的？好，我们的机器人已经给出了我们的答案。通过比较当前这些地区二十七个城市的房屋平均售价和平均租金，以下五个城市的收入比表现最好，值得关注。投资排在第一位的是 Brampoton，他的售租比是 341，第二位的是 city of toronto，他的售租比是 374，排在第三位的Toronto central，他的售租比是 383，排在第四位的是一个我也不知道在哪里的一个城市。哦，你有 New Tezumseth，售租比是 384，排在第五位的是投 toronto west，他的售租比是 394。这是我们小机器人给出来的回答。那么三位嘉宾，我想问一下，在目前的这样一个范围之内，哪些城市如果说从这个售租比等各方面衡量的话，还值得去关注。

[00:44:34.080] - 主持 Sean Wang

马总，请您开始。

[00:44:36.150] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

首先我很震惊，这个 AI机器人的结果让我一下子有了一点危机感，因为我觉得就说这个这个结论呢，还是蛮符合目前的状况的。上个礼拜呢，很多地产有关的朋友都在发一个资料，就是加拿大统计局关于 2022年全年呃，加拿大新移民的比例。那么来自于原居住国的这个百分比，那么排的第一名的是来自印度， 27%，排在第二名的是我们中国华人吧，大概是12%吧，那么第三位的应该是孟加拉国，也比较近了。菲律宾朋友说呢，菲律宾。那么其实呢，就是刚才这个 Al说，排在第一名的是 Brampton，这个确实是对我来讲是有一点，是一个总结性的知识，就是我确实关注到 brampton是一个非常活跃的市场，我们公司呢，大概也有个七八/十个经纪住呢，那么经纪人 80%以上的都是来自于印度这个原始来自印度这个社区的。确实呢，就是说不管是新移民的数量， 新移民的素质，还是新移民的居住区域是占了优先的。那么这个呢，就是说，嗯，我觉得是不意外，那么意外的，如果他能够在整个所有这个城市里面脱颖而出，超过了多伦多，这个东西需要细细斟酌，在某种程度上呢，其实也代表过去这么多年，我们的房价是一个中等水平。那么如果说，呃，如果计划继续的话呢，就是其实我觉得就是 将会是一个。房价高速发展，成交量要好，还是房价将会逐步上升比较困难。正因为我刚才讲了，就是说人口啊，而人口的素质啊，包括我们大部分必须直接用人多地区的一些 IT 人士，就是很多人也住的。所以从这个有人讲的，如果你说一定要找一个挖掘的区域，我觉得应该是最好的选择。至于说多伦多嘛，就说它有这么好的住处，别人就是一个很简单的道理。因为多伦多毕竟 condo 刚才讲了，就说租售比最差的，而包括我自己的运用 Oakville, 一个很简单的道理就是 King的新项目他们很少开发 condo，很少开发townhouse, 出来一个独立屋项目，那开发商就是从3 million 起来一个70尺Lot，比它的独立屋的面积，独立屋的数目很多，它的平均房价高，它不可能是一个租售比最好的城市。

[00:47:52.590] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

那么 Oakville 也是一样，我们这几年有了很多的新的抗争。那么我觉得包括为了助助别人慢慢向多伦多看齐，那么因为这是一个单位变小，价格便宜，相对于过去的平均房价便宜的情况之下，租售比会增加一个一个好的。至于说总体来讲，我们在GTA地区了，哪一个城市或者哪几个城市有最好的投资潜力。呃，这个呃，我刚才讲了， Brampton 是一个比较好的城市，但是呢，其实我现在回过头来又改回去看我们房东在疫情期间，很多朋友说谈到的远八村的问题，这个对我是一个是个学习，是一个回顾。呃，我觉得呢，八村可能还是值得大家呃。去重新认识重新了解的一个地方就是。上个礼拜三的晚上，开发商在屋子搞一个项目，开发 referralskin，而这个项目呢，就是标榜原价$ 799，我们今天晚上发售$699。然后呢，就是我们也做了很多推广，但是确实华人不是很让我惊讶的是。

[00:49:22.960] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

我们有一个业主带了五个客户来，一房难求，他买的也是 townhouse，就是在 $699，市价就是 75万，就是一房难求，我还拿不到我想要的这五个单位，我要和朋友一起找合作。那么我想讲的是呢，就是像这些区域呢，其实会是一个呃，未来用家比较多的地方，出租投资有一定的比例，但不会很多。如果说我们。地产经纪投资或者客户投资的话，我们要真正选准这个项目。就是说不管是旅游项目还是做旅游，是要房子选址，这个价格对当地社区有充分认识，尽管这样我们在一起不分开。我记得当年好象，我在一个咱们房东的论坛，我说我对远八村，怎么说呢，有点反感，或者说不太了解。我说我对远八村不是很了解，那个是我的观点，那么今天 我应该稍微颠覆一下我的认识，就是远八村还是值得关注的。只不过假如说你对那个设计有充分认知情况之下，你再去投资可能会更为准确。总结刚才这几个地方，我觉得对于我们房东和地产投资人来讲，多伦多仍然是我的最爱，仍然是我的首选。那么。不然可能我自己不会去投，因为我觉得有点远。那么但是呢对于住在 密西沙加、brampton 的朋友，就是完全可以，因为大量印度社区人口的涌入，对这个城市将来的发展会有很大的帮助。那么呃，最近呢，就是 brampton这个城市呢，做了很多城市规划，他们将会有很多的townhome和Home开发。当一个城市倾向你这个城市，开发这么多项目的时候，这其实对我们投资者是一个信号。

[00:51:32.450] - 主持 Sean Wang

谢谢马总。那杨总您的看法呢？

[00:51:37.590] - 君安地产总裁 杨超

看到这个AI这个话题。实际上这个命题呢，我觉得有一点偏颇在哪儿呢？就是说容易把大家带偏，好像我们投资呢，一定要看到这个重视，这个是指这个售租比啊，这个东西实际上呢，它只是说明一个方面，我认为能说明两个问题，第一个这个地区的经济工商业活跃程度。活跃，活跃的出租客租客越多，这是对比这些地区的话，你就有可能很大的反差。越活跃。为什么brampton那么活跃？因为 brampton、密西沙加这一片制造业物流特别多， Amazon 一个大的就好几千人，相关的就是各种机场有关的，跟物流有关的，跟制造业有关的都在，大部分都在西部，所以他们的从业人员，基本上那个族裔，那 community 的基本都在那个这个春天里边，商圈里边。所以这个活跃程度决定了它出租是否活跃，但是出租活跃是不是真正我们投资人的目的就是让我们租金好，能把这实际上还回到现金流，如果你对现金流非常重视，没有闲余的钱去支撑养活这个物业，那这个地区是真的是值得考虑的。也给我一个提醒，就是说从这个视角确实能观察到这些有价值的地区，这是没问题，这是不错的。另外第二个呢，就是说明。租金的质量或者是租客的质量，这是很重要的。从单纯从这方面看，就是说地区这个租售比很好啊，怎么样，但是质量怎么样？但是我认为这里面好的那部分里边，我认为只要加上多伦多的，我认为绝对是精品地区。第一租客品质很高，大部分尤其我们几位看好康斗投资的话，都知道condo投资在downtown这个核心地区的话，全部都是学生了，或者是这个高薪的专业人士这样。所以这些呢，租客呢，对我们投资来说是我们的收入来源非常可靠，靠谱。所以这个是质量问题，我认为可以反映一个质量。透过这个表面这些数据，我们要分析这些质量性的东西。再一个，考虑到其他不好的那些地区呢，我认为他们主要的问题是经济活跃度不高，那显然的。

[00:54:12.230] - 君安地产总裁 杨超

而且Georgena呢，是嘛，那个地方就没有什么工商业可谈。所以租客从哪里来？而且租客即使租客都是无家可归者的边缘者，那你说租金怎么样？多少？那个那个价格，对吧？这就是说，生活质量，它那个商圈的质量怎么样，很反映问题。所以说如果投资到那些租售比不好地区，你看重的肯定不是租售比，而是它的增值的潜力。整个地价、房价的发展，整个社区发展的潜力，不在于有多少租客，有多少高质量租客，如果这两个问题的话都是否定的， no，no，no。如果考虑租客的话，对吧？

[00:54:52.850] - 主持 Sean Wang

那红雨先生，您对这个这种售租比的这种比较，或者未来投资城市地域方面有没有什么看法？

[00:55:01.120] - 知名贷款专家 王红雨

我不是只是帮大家找房的，所以只能是从这个数字上简单分析一下。所谓的租售比，就是像 AI算出来的，这个肯定我们认为是目前的数据算出来的最优结果。那么它只是起到了一个参考作用。而所谓的租售比，就是比如说 354 意味着你买价房子的买价需要 354 个月的租金可以买回来。那么这个比价越低，证明的就是你需要的月份越少，出租的月份越少，能够恢复而拿回来本金，这个肯定是地产投资一个非常重要的参考价值，而且它具有实际意义。比如说同样是 60万的房子，那么在它的租金更高的情况下，那么对于它的借款能力是有帮助的。所以呢，这是实实在在的帮助。我想的数据呢，能够起到的一个作用就是让你在一个大的方向上不偏离。那么具体买哪一个房子？我想这个啊，还需要我们房东网继续训练。

[00:56:16.810] - 知名贷款专家 王红雨

最后呢，如果是房东网训练的AI能够把以往的所有我们的节目的数据啊，看法啊全部输进去的话，那得出的结论就更准确。我想的Tony啊，杨总他们都是战斗在第一线的，替别人参考买房子的，他们的一些想法是原创性的，所以你能看得透，你能说出来他的亲身感受是什么什么样，但是我就没有，我是帮他总结一下。 David杨总，实际上他在以前的节目里有一期我看得特别仔细，实际上他提出了一个价格等价线这么一个看法，所有的人买投资房也好，买住房也好，都是受到约束条件约束的，不是说你想买个房子你也能买得起，你总得有首付款，总得有贷款。所以这个约束条件就意味着你的借款能力加上你的首付，划出一条价格等价线，你最多比如说能买到八十五万，那你画出一条价格等价线，整条线这条价格等价线，你可以在各个城市八十五万，对应什么样的房子都能找到，那么这个房子对应的一定有一个租金，那么就参见算出来的租售比了。

[00:57:37.180] - 知名贷款专家 王红雨

最后一个观点也是David杨总当年提出来的原创观点，就是你的管理半径到底有多大？刚才 Tony 也说，我住在Markham, 你让我们买 Brampton/远八村，无论哪个村，假如说我家就住 Br本村，那就不存在远八村的问题了，我就是远八村本村，所以我买 Brampton 没问题，但是你住得很远，你不在管理半径范围内，你这套价格变化了的时候，就要在你投资费用管理半径之内划这条等价线，然后由地产经纪去看，我能管理的这个范围内的租售比，最好的，这个是当年David提出来的非常好的一个看法。其实我跟很多客人在聊，他们具体的，比如说做了个预期之后，还继续问我买哪儿，那我就不会打了，对吧？我只能搬出戴维当年的这套说法，告诉他这个事儿，反正我也是免责了，对吧？你就找地产经纪，你找不到那是你的事，对吧？所以我想我今天来主要呢，也没什么原创思想，就帮他俩溜溜缝，总结总结。你问我去哪儿买，我根本不知道。

[00:58:49.400] - 主持 Sean Wang

那你这个溜溜缝，溜的非常到位。非常感谢三位。如果说简简单单地去看一个指标，甭管是售租比，还是的未来的涨幅，如果仅从某一个指标就能对我们未来的投资做出指引的话，是有失偏颇的，对吧？这个包括马总、红雨先生都给大家提示了：投资地产一定要全方位的去看这些技术指标，还要结合自身的实际情况、居住地管理半径等等各方面的因素综合的去衡量，才能够最终得到一个明确的指引。那么我们上半场的节目呢？到此为止，然后我们进一段广告，各位嘉宾稍事休息一下，下半场我们继续我们的讨论。

[01:03:33.960] - 主持 Sean Wang

好，欢迎回来。这里是房东网 2023 加拿大地产夏季论坛的第一场，我们上半场已经进行了精彩的分析和讨论，我们下半场精彩继续。首先也许您刚开始收看我们这个节目，我再次介绍一下我们今天的三位嘉宾，第一位呢是我们大鹏地产总裁Tony Ma 马总。

[01:03:53.170] - 大鹏地产总裁 Tony Ma

谢谢Sean. 很高兴有机会和大家见面。